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进入2024年以来，广州楼市的促销活动可谓花样翻新。
对此，中指研究院华南分院总经理杨红侠1月24日在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经房产）采访时表示，在目前市场整体需求走弱、购房者信心不足以及去化缓慢的情况下，部分资金面偏紧的开发企业面临着较大回款压力，纷纷采取多种方式促进存量去化。
一口价房源最高优惠120万
1月23日，广州增城当地中介人员告诉每经记者，“12元首付”需要先做首付分期方案，向开发商申请延期交首付。“正常还是要给三成首付的，（首付）一般可以延期半年或一年交，最终看开发商给到的时间，之前是可以延期一年的。”
广州当地另一位中介周先生则向每经记者提供了另一种购房方案：“首付只要5万元左右，看具体面积，不过月供可以3年后再还。”他强调，自己跟开发商很熟悉，可以先根据购房预算，让开发商做个方案，可先去看房，不用急着作决定。
对于诸如低首付、零首付这类宣传获客方式，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师1月24日在接受每经记者采访时表示，这类获客方式主管部门通常不认可，类似的零首付、低首付促销宣传有不少套路，或是虚假宣传，也很可能涉及违法违规。
“看起来似乎是帮购房人缓解了压力，但是实际上往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”
王玉臣举例道，我们接到不少咨询，买房贷款时银行审查首付款来源有问题，就不会批贷。就算有银行批贷，也是在透支客户资金能力，后续还贷遇到问题，往往会产生更多的房产纠纷，房子甚至可能被强制拍卖。
“天下没有免费的午餐，所谓零首付、低首付看起来没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多融资风险。”王玉臣提醒道。
杨红侠则分析认为，近两年广州新房市场分化趋势愈发明显，远郊刚需项目成交持续走弱，远洋天成项目所在的增城区属于广州远郊区域，整体库存量大，竞争激烈，需要通过多种营销方式促进成交。
每经记者在采访中还注意到，在当下销售难度明显提升的环境下，广州有多家房企推出了指定房源一口价活动，一套房源优惠幅度在20万-120万元。还有房企推出总经理签售周主题优惠活动，指定房源合计优惠15万-24万元。
不只开发商在价格方面卷出天际，每经记者在采访中还获悉，广州有房产中介主动告知客户，广州、佛山新房由其带去售楼部，在开发商底价之外还可再额外返还佣金1万-10万元。
据该中介介绍，跟其他中介去过售楼的客户他也可以带看，只要过了7-30天保护期，再带客户过去依旧可返佣金。“但客户不能自己去售楼处，因为被人脸识别后会被认定为开发商自来客，就无法进行返佣。”
杨红侠告诉每经记者，目前广州开发商主要有以下促销方式：一是价格优惠，一般以包装“一口价单位”“特价房”“工抵房”“额外折扣”等方式实现购房价格下降，吸引成交；二是首付分期、延期，降低购房者资金压力，锁定购房需求。“从效果来看，由于市场仍处于深度调整期，购房者观望情绪较浓，促销手段效果一般，对去化刺激相对有限。”
合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云1月24日在接受每经记者采访时表示：“当下楼市进入买方市场，发展商灵活实施‘一房一策’，以最大限度促进成交。”
网签量同比跌超两成
国家统计局数据显示，2023年12月广州新房价格再次环比下降1%，二手房价格环比下降1.5%，均为一线城市中跌幅最大。同比跌幅则更大，新房和二手房价格分别下降3%和5.2%。
成交量方面，据合富研究院统计，2023年广州商品住宅成交803万平方米，为近15年来低位。低迷的市场环境下，房企推货热情下降；新增预售758万平方米，同比下降19%。
来源：合富研究院
国家统计局数据显示，2023年12月广州新房价格再次环比下降1%，二手房价格环比下降1.5%，均为一线城市中跌幅最大。同比跌幅则更大，新房和二手房价格分别下降3%和5.2%。
成交量方面，据合富研究院统计，2023年广州商品住宅成交803万平方米，为近15年来低位。低迷的市场环境下，房企推货热情下降；新增预售758万平方米，同比下降19%。
分区域来看，广州中心区成交份额连续三年上升，目前已上升至25%，其中天河、海珠、荔湾、白云2023年成交量上升，带动市场份额持续走高；近郊成交量占比走稳，主要依靠番禺个别改善优质大盘成交走好支撑市场；而远郊成交量占比连续三年下跌，增城、从化的成交量持续下滑，南沙、花都的成交量则维持低位。
冯佩云分析认为，当前广州楼市进入淡季，发展商推新意欲明显下降，营销动作减弱，除极个别项目外，市场总体成交淡静。据合富大数据监测，1月1日-23日，广州全市新房网签2376套，同比降幅超过两成。但同时，2023年高溢价成交地块却选择在春节前通过产品发布会、开放展示区等动作提前亮相市场。“预计2024年市场分化将持续甚至加剧。”
“元旦过后，广州房地产市场热度有所下降。据中指数据，今年前三周，广州全市新建住宅周度平均成交807套，仅为去年12月周均成交的约60%。去年底新房供求均小幅放量后，潜在需求已基本释放，且春节前为房产交易淡季，预计市场将维持相对低迷状态。”杨红侠表示。
合富研究院市场研究中心负责人吴智杰分析认为，预计未来开发商仍将着力营销，实际亟须解决的问题则是“去库存”。目前广州整体可售库存消化周期超20个月，当库存积压地区的库存水平降到合理水平，楼市将达到真正稳定。
事实上，虽然2023年广州楼市未能走出独立行情，但在政策调控方面却一直走在各大热点城市前列，如松绑限购、“认房不认贷”等多项政策均在一线城市首先发布。
对于2024年广州楼市发展趋势，吴智杰认为，2024年属于市场修复之年，预计新建商品住宅成交量约800万平方米，较2023年持平。市场仍将分化，中心区成交总价段继续上升，郊区仍处去库存状态，部分去年快速降价的区域，由于可售货量大幅缩减而出现价格逐步企稳。
“部分供应增加的区域竞争加大，包括市区总价800万-1000万元以及部分总价500万元以下产品，近郊总价500万元以上但地段优势不明显的项目。”
记者|甄素静
编辑|程鹏 魏文艺 杜恒峰
校对|王月龙
封面图片来源：视觉中国（资料图）
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无锡政府工作报告透露，去年GDP预计超过1.5万亿元。这意味着，在“人均GDP”指标上，能对无锡发起挑战的万亿之城目前只有北京，两地或齐跨“20万”关口。
-1-人均GDP无锡“三连冠”目前，全国只有鄂尔多斯和克拉玛依两座城市人均GDP超过20万元，前者产煤后者产油，两地均为能源重镇且常住人口较少，鉴于经济人口结构特殊，本文不作讨论。而在万亿之城中，2022年人均GDP排在前五位的分别是无锡、北京、苏州、深圳、上海。
无锡是超越深圳、北京实现登顶的。2020年，无锡人均GDP反超深圳排名大中城市第一；次年，无锡以18.7万元超越北京18.4万元继续高居榜首，同期全国人均GDP仅8.1万元，算下来无锡超全国一倍有余；2022年，无锡人均GDP超北京0.8万元，相比上年，领先幅度扩大了0.5万元。
2023年无锡全市GDP预计超1.5万亿元，增长5.8%左右，该增速超过全国平均水平0.6个百分点；北京去年GDP为43760.7亿元，增速5.2%与全国持平。目前各地尚未披露去年常住人口数量，如果以2022年底常住人口测算，无锡和北京人均GDP均超过20万元。
考虑到“变量”常住人口未知，且无锡经济数据为概数，无锡北京两地人均GDP谁更胜一筹，尚难预料。不过，非直辖、非省会、非特区、非计划单列市、非沿海港城，能够跟一线城市扳手腕，普通地级市无锡已足够优秀，况且人均GDP只是其华丽经济数据中的“一小部分”。
《中国大城强城指数报告2022》显示，GDP排名全国第14的无锡，大城强城指数居第6位——6项细分指标里，无锡人均GDP、劳动生产率、万人专利授权分别排第1、第2、第3。2023搜狐城市年度之城评选，无锡获商机之城和跃动之城，成为本年度唯一双料冠军。
地处长三角经济圈，交通便利、经济活跃；政策环境优越，政府支持企业，这些都是无锡人均GDP高速增长的动能，但这不是全部，毕竟无锡也走过弯路。回顾改革开放以来无锡的发展轨迹，可以清楚看到无锡的光鲜、以及暗斑。
-2-从失落八年到企稳八年 上世纪八十年代初，无锡堰桥发起一场从“田头”到“厂头”的改革，农村经验被引入乡镇经济。“一包三改”经验催生出全国首个亿元镇、首批亿元村，由是形成“苏南模式”。九十年代初，太湖之滨诞生了两个“新加坡工业园”，即苏州新加坡工业园和无锡新加坡工业园。
时任新加坡经济发展局主席杨烈国曾戏称：无锡新加坡工业园是我自己找的“情人”，苏州新加坡工业园是父母许配的“夫人”。在“乡镇经济和工业园”共同发力下，无锡从江南传统城市进化到现代工业都市，经济实力和竞争力位居同级别城市前列。
直至本世纪初，当新兴产业行将浪涌之时，“乡镇经济”起家的无锡却是一度失焦。2007年太湖蓝藻事件爆发后，无锡转移数千家企业，经济指标连年下降——从2008年到2015年， GDP增幅以年均约1个百分点速度下滑，期间规上工业增加值增速曾连续6年垫底省内。
2010年，无锡GDP排名全国第9。2015年下降至第14。旧动能“烟消云散”、新动能“百废待兴”，这是无锡彼时面临的产经困局。2015年，无锡人均GDP为13.1万元，同期深圳则是15.8万元。也是在2015年，无锡提出产业强市，聚焦战新产业、智能制造、现代服务业。
“失落的八年”之后是“企稳的八年”，2016年到2023年，无锡产业经济“触底反弹”。无锡新年政府工作报告有这样一组数据：去年无锡新增A股上市企业11家，国家专精特新企业达232家，数量升至全省第二；现有六大营收超2000亿元的产业集群，高新技术企业6310家。
无锡“重回荣光”其实只用了两招：聚焦科创、升级产业，这里更值得说道的是科创。2021年，全国12所高校获批建设未来技术学院。无锡率先抢位，与这些学院合作共建。西交大、西工大、清华等高校与无锡在科技创新、成果转化、平台共建等方面合作广泛。
-3-产业科创人口尚存隐忧 势头很好，隐忧犹存。靓丽成绩背后，无锡经济也存在不足，如多年来经济增长仍较为依赖资本、土地等要素不断投入；产业布局、区域协作及人才培养存在“痼疾”。如果短板不能补上，经济数据还有可能“坐过山车”——尤其是无锡“产业升级、科创赋能”，这两招都有破绽。
从产业看，物联网、集成电路、新材料、装备制造、生物制药等战新产业主要分布在无锡城区、江阴、宜兴，产业链中龙头企业数量较少。有些脱胎于乡镇企业的企业存在产业链偏短、偏窄和关键核心环节缺失问题，可见其新兴与传统产业的“缝隙”尚未弥合。
具体而言，无锡物联网企业多数规模不大；集成电路产业封装测试占比最大，研设、拉片、制造等前端较弱；新能源产业过于重视单一环节集中研发生产——光伏产业集中于电池组件和切片生产，电池制造集中在晶硅电池，整体风险控制能力弱。
虽然有六个集群营收超两千亿，但产业创新力依旧不够“尖锐”。无锡产业创新主要是升级设备和改造工艺，本土企业主动技术创新动力不强。在人工智能、机器人、高端制造等前沿领域的研发布局滞后于沪杭宁苏，甚至不及合肥，关键材料和重大装备受制于人情况较多。
近几年，无锡和南京、苏州相比，不仅新增常住人口有限（这是人均GDP突出因素之一），高层次人才集聚效应也不明显。无锡3所本科高校，江南大学为部属，无锡学院是市属，太湖学院是民办，省属高校则是空白。虽然无锡与各地高校合作，但高层次人才终究“内虚”。
对于无锡来说，万亿之城“人均GDP”冠军头衔只是虚名，能否四连庄无足轻重。再次升级产业、招引科创人才，才是不得不啃的“硬骨头”。2024年无锡经济主要预期目标是：GDP增长5.5%，一般公共预算收入增长4%，固定资产投资4550亿元。坦白说，相当低调。
